Olá menin@s, notei que muitas noivas novas aqui estão na fase de comprar um imóvel, e sei que essa fase gera muitas dúvidas.
Então achei que seria interessante compartilhar a minha experiência, para alertar as futuras casadinhas.
Lembrando que eu comprei o meu apartamento na Planta, para comprar imóveis prontos o procedimento geralmente é diferente.
VANTAGENS DE COMPRAR NA PLANTA:
1 – Prazo de Pagamento
Quando compramos um imóvel pronto, só podemos financiar metade do mesmo, e como ele já está pronto a outra metade deve ser paga a vista. Um imóvel na planta a entrada custa entre 20 e 30% do valor do imóvel, o que já é uma baita diferença, e como se não fosse o bastante, esse valor é parcelado da assinatura do contrato até a data da entrega das chaves.
2 – Acompanhar a obra como um todo
Cansei de ver gente comprando imóvel e tendo problemas pois a fundação foi mal feita, ou sem poder derrubar alguma parede, pois ela dá sustentação ao andar de cima e etc.
Quando você compra na planta, você já sabe o tipo de construção que será realizada e as paredes que podem ser removidas. Não que não seja possível fazer essas perguntas na compra de um imóvel pronto, mas se está na planta, essas alterações podem ser feitas na compra, o que já elimina o stress de ter que demolir paredes ou movimentar os cômodos. Sem contar, que você vai acompanhar a obra, e verá os materiais utilizados, se realmente foi o que estava acordado no memorial descritivo, e etc.
3 – Poder começar do zero, escolher pisos do seu gosto, pintar das cores do seu gosto.
4 – Plantas mais modernas, quanto mais o tempo passa, melhores ficam as plantas, então boa parte das plantas dos apartamentos na planta, são mais moderna, e aproveitam melhor o espaço disponível.
4 - Não pagar condomínio até a entrega.
(Existem desvantagens claro, mas eu coloquei no tópico de dicas incluído)
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PAGAMENTO
O pagamento é definido entre o corretor, os adquirentes e a construtora. É elaborado um fluxo de pagamento que seja de acordo com a realidade dos compradores. O formato padrão é:
ATO (é o que você paga na assinatura do contrato)
30 (são “boladas” que você paga 30 dias depois do ato)
60 (são “boladas” que você paga 60 dias depois do ato)
90 (são “boladas” que você paga 90 dias depois do ato)
- 30,60 e 90 podem ser eliminadas, caso esse valor seja adiantado no ATO.
ANUAL (É um valor que é pago anualmente, o mês costuma ser dezembro, mas é bem flexível e varia de construtora para construtora, se faltam dois anos para a conclusão da obra, serão duas anuais.)
- As anuais podem ser substituídas por SEMESTRAIS dependendo da construtora ou da imobiliária, a regra é a mesma que anuais.
CHAVES (Valor que você paga no ato de receber as chaves)
PARCELAS (Divisão do valor restante para a entrada em parcelas do ato de assinatura do contrato até a entrega das chaves)
EXEMPLO:
* Valores Fictícios
1
ENTRADA: 90 Mil
ATO: 5 mil
30: 5 mil (pago 30 dias depois do ato)
60: 5 mil (pago 60 dias depois do ato)
90: 5 mil (pago 90 dias depois do ato)
Parcelas: 24 x 834,00
Anuais: 2 anuais de 10 mil reais cada (total 20 mil) (o número de anuais vai variar de acordo com quantos anos faltam para a conclusão da obra, se faltam 2, são duas anuais, se faltam 3, são 3 e etc, O valor é divido entre as anuais)
Chaves: 20 mil
2
ENTRADA: 90 Mil
ATO: 20 mil (se o ato for um valor maior, não precisa de 30, 60 e 90)
Parcelas: 24 x 834,00
Anuais: 2 anuais de 10 mil reais cada (total 20 mil) (o número de anuais vai variar de acordo com quantos anos faltam para a conclusão da obra, se faltam 2, são duas anuais, se faltam 3, são 3 e etc, O valor é divido entre as anuais)
Chaves: 20 mil
DICAS (O QUE NINGUÉM TE CONTA)
- Valorização do Imóvel, quando seu imóvel valoriza, o valor que você pagou de entrada não é mais 30% do valor do imóvel, o que impede o financiamento até o pagamento de 30% do valor do imóvel, portanto faça um pezinho de meia para não ser pego no susto.
- A construtora tem direito de atrasar até 180 dias sem obrigação de pagar multas aos compradores, isso é lei, então se você comprar um imóvel com entrega para dezembro de 2016, considere a entrega até Junho de 2017, que é o permitido por lei (claro que vai ser bem mais legal se surpreender sabendo que não teve problema e entregaram na data né?).
- O cliente não paga as taxas de imobiliária, se pagou, pode processar a construtora. É a construtora que paga a imobiliária, pode escolher mostrar ou não ao cliente o repasse, mas nem é necessário.
- Valor de condomínio começa baixo, e aumenta conforme as melhorias que os moradores fazem ou a necessidade de manutenção.
- Não se prenda a condomínios com muitos moradores para pagar mais barato, vai ser mais barato no começo, mas são muito mais pessoas querendo recursos novos e danificando o condomínio, o que aumenta a manutenção e o valor de condomínio. Portanto não se iludam.
- Apartamentos com uma torre só (e menos moradores) paga mais caro em condomínio, mas demora muito mais pra aumentar esse valor, pois o controle de uso e depreciação é mais fácil de ser feito.
- NÃO compre o primeiro imóvel que visitar, você vai achar lindo, vai achar que é aquele, mas pode se decepcionar quando ver outros (experiência própria, amei o primeiro, que bom que não comprei)
- Visite o MÁXIMO de imóveis que puder, dê canseira no corretor que estiver te auxiliando, e só compre quando tiver certeza, pois cancelar a compra de um imóvel é estressante para todo mundo.
- Observe o espaço útil do decorado, é lindo e enche os olhos. Ninguém pode negar, mas seja crítico. A lavanderia é linda, mas tem espaço pra estender roupas? Que cozinha maravilhosa, mas tem espaços para armários grandes e funcionais? Qual será a vista da varanda?
- Quanto mais alto o andar, mais caro o apartamento e melhor a vaga de garagem.
- Cuidado com a construtora, pesquise atentamente o histórico dela.
- O Habite-se demora muito para sair.
- Faça amizade com o seu corretor, o meu corretor era amigo de infância, e por entender muito sobre os imóveis, ele me indicava os que a construção era mal feita, as que atrasavam, quando a localização não é boa, quando é barulhento a noite e etc.
- Faça o máximo de perguntas que puder, e na compra, leiam o contrato inteiro. É chato, mas é importante gente.
- Pesquise várias regiões, faz toda a diferença eu comprei um apê em Santo André, em um local bonito, cheiroso, com parques, escolas, mercados, shoppings e hospitais próximos um apartamento de 73m² com duas vagas de garagem e depósito no mesmo valor de um de 54 m² que pesquisamos em são Paulo, na avenida dos estados, muito barulho, fedido, perto de favela e com uma vaga de garagem, que ainda era travada e precisaria de valet no condomínio.
- Prefira os apartamentos que recebam luz solar. Sabe aquele dia que você visita um empreendimento e nota que todos os apartamentos do final X são mais baratos? Pois é, os preços dos apartamentos dependem da vista e da luz solar. Os apartamentos top de linha são os mais caros, que tem vista perfeita e luz solar o dia inteiro. Os apartamentos custando um pouco menos tem vista razoável e luz solar em horários específicos do dia e os apartamentos que costumam ser mais baratos podem ter ou não uma vista razoável, mas não bate sol. E isso favorece o aparecimento de mofo, que é chato demais! Perguntem sempre de onde nasce o sol.
- Folheto e book do empreendimento são documentos, guarde até a entrega, pois legalmente tudo deve ser entregue exatamente como está no book (inclusive pinturas e etc).
- Prefira comprar de construtoras que já entregam as áreas comuns equipadas e decoradas, pois além de ter o trabalho arquitetônico profissional, já vem pronto e não tem intervenções e discussões entre os vizinhos. Já pensou ter que adotar o mau gosto alheio? Melhor que seja algo clean e profissional.
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Posso ter esquecido alguma coisa, mas se esqueci, me lembrem, qualquer dúvida podem contar comigo.
Há quem prefira pagar aluguel do que financiar um imóvel por considerar os juros altos demais, mas prefiro pagar mais caro por algo meu do que jogar tudo no lixo no aluguel ou morar com os pais.
Tenho exemplos na família de pessoas que foram para o aluguel achando que economizariam, e até hoje não conseguiram sair, a economia feita no mês é insuficiente.
Mas enfim, cada um sabe das suas necessidades.
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ATUALIZANDO
Comentário da noivinha Andréia, achei relevante e resolvi incluir aqui:
"Noivinha tb comprei na planta. .. a construtora pode tanto atrasar quanto antecipar 180 dias. ... o meu adiantou! previsão 04/2014 e ficou pronto em 12/2013.
Mais uma dica: o incc
todas construtoras cobram incc. .. algumas cobram mais algum juros. .. a minha cobrou só o incc... menos mal! Pq o incc, assim como o IGPM são determinados pelo governo e varia... e o que os corretores não falam é o seguinte: atualiza TUDO... geralmente dizem só da parcela do fluxo (ah. .. essas parcelas de 600 aumenta centavos) mentira! Kkkk
Outra coisa que poucos sabem. .. é que quando vc antecipar terá desconto! O meu era 50.000 diluído em 3 anos. .. prazo da obra.
.. como paguei em 1 ano. .. tive desconto e saiu por 38000!!!!! (Amortizei o repasse tb! Entao nao tive que pagar nada no financiamento só o ITBI e usei o FGTS) Ano seguinte comprei meus móveis hehehe. .. só que antecipou e não previ. .. kkkkk.... ok ok ok todos erramos! Só atrapalhou um pouco a reserva. .. kkkk
Dica: verifique o valor do repasse e faça uma tabela no Excel, para a possível atualização! !!! Sim atualização e não valorização como dizem! KkkkFaça simulações de financiamentos pela Internet para não ter surpresa da recusa! E tenha um plano B!!!! (Outra dica é complementar renda com movimentação bancária! Saques e depositos!!!!)
Beijinhos e muuuuitas felicidades no seu futuro lar! !!! É lindo! !!"
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Segue algumas fotos do meu apê pra vocês conhecerem!
Compramos esse apê em Dezembro do ano passado.
Cozinha
Fachada
Corredor
Hall de Entrada
Lavanderia
Planta
Quarto
Suíte do Casal
Sala
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Sala *-*
Sala / Porta
Terraço gourmet
Varanda
* Faltou fotos do banheiro, pois não consegui.
A construtora que eu comprei, tem um sistema de acompanhamento de obra, essa imagem está no site deles.
Na verdade está um pouco mais adiantada que isso, mas não atualizaram ainda.
Eles também enviam o cronograma de obra atualizado por correio pra gente.
CRONOGRAMA DE OBRA
Bom meninas, acho que é isso, espero que ajude quem estiver precisando.
Beijos de Luz :*